Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Ein zertifizierter Verwalter ist ein nach § 26a Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geprüfter Verwalter, der seine fachliche Eignung in den Bereichen Recht, Kaufmännisches Wissen und Technik vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat. Diese Zertifizierung dient grundsätzlich als Qualitätsnachweis für die ordnungsgemäße Verwaltung.
1) Wann ist ein zertifizierter Verwalter vorgeschrieben?
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Das bedeutet, jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ein solcher Verwalter bestellt wird. Dieser Anspruch besteht vor allem bei größeren Anlagen, um Professionalität zu gewährleisten.
2) Besonderheiten für kleine WEGs (weniger als 9 Einheiten)
Der Gesetzgeber hat erkannt, dass kleine Gemeinschaften oft flexibler agieren müssen und andere Bedürfnisse haben als große Wohnanlagen. Hier gibt es zwei Wege, die Verwaltung zu regeln:
- Der gesetzliche Ausnahmefall (Eigenverwaltung): Kein zertifizierter Verwalter ist zwingend erforderlich, wenn die Gemeinschaft aus weniger als 9 Sondereigentumsrechten besteht und ein Miteigentümer zum Verwalter bestellt wurde.
- Die einvernehmliche Lösung (Externe Verwaltung): Auch wenn Sie einen externen Dienstleister für eine kleine WEG beauftragen möchten, der (noch) nicht zertifiziert ist, ist dies möglich. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann darauf verzichten, ihr Recht auf einen zertifizierten Verwalter geltend zu machen. Dies setzt voraus, dass die Eigentümer sich einig sind und den Verwalter trotz fehlender Zertifizierung bestellen möchten.
3) Warum eine Verwaltung ohne Zertifizierung für Sie Sinn machen kann
Viele große, zertifizierte Hausverwaltungen nehmen kleine Objekte (unter 10 Einheiten) oft nicht mehr an oder nur zu sehr hohen Kosten. Eine spezialisierte Verwaltung für kleine Einheiten bietet hier entscheidende Vorteile:
- Persönliche Betreuung: Kurze Wege und feste Ansprechpartner statt anonyme Sachbearbeiter.
- Transparenz: Klare Strukturen, die genau auf die überschaubare Größe Ihrer WEG zugeschnitten sind.
- Wirtschaftlichkeit: Kostenstrukturen, die die Gemeinschaftskasse nicht unnötig belasten.
Die fachliche Eignung wird hierbei durch Erfahrung, kaufmännische Sorgfalt und eine transparente Arbeitsweise sichergestellt.
4) Vertragliche Gestaltung als Schlüssel
Damit die Zusammenarbeit für beide Seiten fair und klar geregelt ist, wird die Verwaltung vertraglich sauber aufgesetzt. Dies beinhaltet:
- Transparenz im Verwaltervertrag: Ein offener Hinweis auf die fehlende Zertifizierung, damit alle Eigentümer informiert sind.
- Klare Leistungsbeschreibung: Definition von Zuständigkeiten, Buchhaltung und Abrechnungswegen.
- Flexibilität: Befristete Verträge oder klare Kündigungsfristen, damit die Gemeinschaft handlungsfähig bleibt.
5) Perspektive und Weiterentwicklung
Die Entscheidung für eine nicht zertifizierte Verwaltung ist keine Sackgasse. Sollten sich die Anforderungen der Gemeinschaft ändern (z. B. durch komplexe Sanierungen oder Rechtsstreitigkeiten), kann die WEG jederzeit beschließen, zukünftig auf einen zertifizierten Verwalter umzustellen. Die jetzige Lösung dient dazu, den laufenden Betrieb effizient und kostengünstig zu sichern.
6) Wann ist eine Zertifizierung dennoch ratsam?
In bestimmten Fällen empfehle ich fairerweise den Gang zu einer großen, zertifizierten Verwaltung:
- Bei zerstrittenen Gemeinschaften mit häufigen juristischen Auseinandersetzungen.
- Bei extrem komplexen baulichen Großprojekten, die spezielles Ingenieurswissen erfordern.
- Wenn die Mehrheit der Eigentümer explizit auf dem formalen Zertifikatsnachweis besteht.